לפני בקשה לסילוק התביעה על הסף.
המדובר בתביעה לפינוי מקרקעין. התובע טוען בכתב התביעה כי הוא הבעלים של דירה הידועה כגוש 13745 חלקה 108א' מגרש 15 בביריה וכי הוא השכיר לנתבעת מס' 1 (להלן "
הנתבעת") את הדירה לתקופה שמיום 15.3.2009 ועד ליום 15.4.11, בתמורה לדמי שכירות חודשיים בסך של 1,305 ש"ח. עד לחודש אפריל 2010 שילמה התובעת את דמי השכירות כסדרם, לאחר מכן שולמו דמי השכירות בשיקים שרק חלק מהם נפרע, והחל מחודש ינואר 2011 הפסיקה הנתבעת לשלם לתובע את דמי השכירות. התובע טוען כי הנתבעת גם גרמה לנזקים בדירה. על כן, תובע התובע את פינויה של הנתבעת מן הדירה.
הנתבעת טוענת כי התובע איננו הבעלים של הדירה. המדובר בדירה המנוהלת על ידי הנתבעת מס' 2 (להלן "
עמידר") והדבר נודע לנתבעת רק בדיעבד, כאשר עמידר הגישה תביעת פינוי נגד התובע. הנתבעת טוענת כי התובע רימה אותה, הטעה אותה והציג מצג שווא כאילו הוא הבעלים של הדירה, באופן שגרם לה להשקיע כספים רבים בשיפוץ ובהשבחה של הדירה, שלא הייתה ראויה למגורים. הנתבעת טוענת כי התובע לא הציג שום אישור המלמד על זכויותיו בדירה, אין כל ראייה התומכת בטענתו כי הוא הבעלים של הדירה ועל כן, דין תביעת הפינוי שהגיש להידחות על הסף.
עמידר צורפה על ידי התובע כנתבעת נוספת רק לאחר קדם המשפט שהתקיים בפני ביום 19.1.2012, ולאחר שב"כ התובע אישר כי "הבית רשום על שם עמידר", אם כי לטענתו - "לא כל הדירה היא של עמידר, יש לו יותר, צריך להסדיר את זה עם עמידר".
עמידר טוענת בכתב ההגנה שהגישה כי היא השכירה לתובע בשנת 1972 דירת מגורים בת 2 חדרים - דירה 12/1 בקומה א' בגוש 13745, כאשר בשנת 1974 נחתם נספח להסכם נוכח בקשת התובע להקים תוספת בנייה. התובע בנה במקום שתי יחידות דיור באופן בלתי חוקי ובלא שקיבל על כך היתר מהגורמים המוסמכים. יחידות אלה מושכרות על ידי התובע - בין היתר לנתבעת - וזאת ללא אישור וללא הסכמה של עמידר. מעמד התובע הוא של שוכר בלבד, כאשר במשך השנים נוהל אמנם משא ומתן לשינוי מעמדו לחוכר, אך משא ומתן זה לא הניב פרי והתובע עודנו משלם דמי שכירות לעמידר, אם כי הוא מצוי בפיגור של מספר חודשים בתשלום. עמידר טוענת כי היא מעולם לא אישרה התקשרות חוזית בין התובע לבין מאן דהוא בנוגע לדירה וכי הדבר נודע לה לראשונה במסגרת הליכים אלה. עוד טוענת עמידר כי טענה לבעלות בנכס איננה מצויה בתחום סמכותו של בית משפט זה.
דיון והכרעה
הלכה פסוקה היא, כי בסילוק התביעה על הסף מחמת חוסר עילה, מחליט בית המשפט על גורל התביעה ללא שמיעת טענות לעצם העניין ולכן, יש להפעיל אמצעי חמור זה בזהירות רבה ורק במקרים בהם ברור כי בשום אופן אין התובע יכול לקבל, על יסוד הטענות שבתביעתו, את הסעד שהוא מבקש. העובדה שהעילה או השאלה היא חלשה וסיכוייה להצליח הם קלושים, איננה משמשת נימוק למחיקת התביעה, ודי בכך שקיימת אפשרות, אפילו קלושה, שעל פי העובדות המהוות את עילת התביעה יזכה התובע בסעד שאותו הוא מבקש, כדי שהתביעה לא תמחק בעודה באיבה (ראה: א. גורן, סוגיות בסדר דין אזרחי, מהדורה תשיעית עמ' 167-168).
אכן, התובע איננו אוחז בראיות המוכיחות את טענתו בכתב התביעה ולפיה הוא הבעלים של הדירה שאת פינויה הוא דורש. התובע לא צרף לכתב התביעה כל אסמכתא המעידה על טענת הבעלות ובפרט לא נסח רישום או אישור זכויות, וגם לאחר שהטענה להעדר זכויות עלתה על ידי הנתבעות, לא הגיש התובע כל מסמך כאמור.
יתרה מכך, במהלך הדיונים שהתקיימו בפני שינה התובע את חזית תביעתו. בעוד שבכתב התביעה הוא התעלם כליל מקיומה של עמידר כבעלת הזכויות בדירה, הרי שלאחר מכן, כאמור, הוא אישר כי היא בעלת הזכויות בדירה ועל כן ביקש לצרפה כנתבעת נוספת, ולאחר מכן שוב שינה את חזית תביעתו וטען כי הדירה אמנם רשומה על שם עמידר, אך לא כל השטח המוחזק על ידי הנתבעת שייך לעמידר אלא רק מחציתו, כאשר המחצית השנייה נבנתה על ידי התובע ושייכת לו. גם לטענה זו לא הציג התובע כל אסמכתא בכתב.
גם המסמך היחיד שהוצג על ידי התובע בדיון (ולא הוגש לבית המשפט עד היום), אין בו, לכאורה, כדי להוות ראיה לבעלות התובע בדירה אותה הוא השכיר לנתבעת. אין מדובר בנסח רישום או באישור של לשכת רישום המקרקעין או של מנהל מקרקעי ישראל המעידים על זכות כזו.
מטענות התובע בדיון עלה, כי הוא איננו חולק על כך שהוא איננו רשום כבעלים או כחוכר של הדירה בלשכת רישום המקרקעין. הא ראיה - התובע פעל במשך השנים ופועל גם כיום לקבלת זכויות כאלה מעמידר או ממנהל מקרקעי ישראל. כל טענה לבעלות בניגוד לרישום, בוודאי שאיננה מצויה בתחום סמכותו העניינית של בית משפט זה.
התובע גם איננו חולק על טענת עמידר - ומכל מקום גם לא הראה כי הוסכם אחרת בהסכמים שלו עם עמידר- כי הוא לא היה זכאי להשכיר לאדם אחר, ב"שכירות משנה", את הדירה ששכר מעמידר.
האמור לעיל, יש בו כדי להצביע על חולשתה וקלישותה של התביעה. יחד עם זאת, סבורני כי אין בכך כדי להצדיק שימוש באמצעי החמור של סילוק התביעה על הסף, בלא שזו תבורר לגופו של עניין. זאת, משני טעמים עיקריים:
ראשית, סעיף 16 לחוק המקרקעין, התשכ"ט - 1969 קובע, כי "בעל מקרקעין
ומי שזכאי להחזיק בהם זכאי לדרוש מסירת המקרקעין ממי שמחזיק בהם שלא כדין" (ההדגשה שלי, א.א.). הזכות לתבוע את פינוי המקרקעין, אם כן, איננה מוקנית לבעל המקרקעין בלבד, אלא גם למי שזכאי להחזיק בהם. בשלב מקדמי זה, טרם בוררו העובדות לאשורן בכל הנוגע לזכויותיו של התובע להחזיק בדירה. עמידר איננה חולקת על כך שהיא השכירה לתובע, כבר בשנת 1972, דירת מגורים בת 2 חדרים באותו גוש וכי בשנת 1974 נחתם נספח להסכם נוכח בקשת התובע להקים תוספת בנייה. יש לאפשר לתובע, אפוא, לפרוס בפני בית המשפט את התשתית הראייתית המלאה בכל הנוגע לנכס בו הוא זכאי להחזיק מכוח הסכמיו עם עמידר ולהוכיח כי הוא זכאי להחזיק בדירה ומכוח זכות זו גם לתבוע את פינוי הדירה ממי שלטענתו מחזיקה בה שלא כדין.
שנית, בהלכה שנקבעה על ידי כב' השופט ויתקון בע"א 350/75 שמואל יעקב נסים נ' נאג'י פאשה (פ"ד ל(1) 99), נקבע כדלקמן:
"הרי זה עקרון הידוע בדיני חכירה, והוא בעל תחולה כללית, שאין אדם יכול להחזיק בנכס מכוח הענקה מפלוני ויחד עם זאת לכפור בזכותו של פלוני להעניק לו את הנכס. כלפי המעניק מנוע המוענק מלכפור בזכותו ולטעון לזכות צד שלישי. כיון שכך, לא הייתי חושב שלפני הנתבע פתוחה הטענה, שאמנם העביר לו התובע את רשותו או העניק לו רשות-משנה או מסר לו את החזקה, אך לא היה רשאי לעשות כן לפי החוק או לפי תנאי הרשיון שלו. זוהי טענה שהעיריה רשאית לעורר, אך לא אותו אדם החי מפי אותה העברה, הענקה או מסירה".
על הלכה זו חזר כב' הנשיא השופט דוד חשין בת.א. (מחוזי י-ם) 913/93 מנהל הווקף המוסלמי בירושלים נ' מרדכי סגל עו"ד (25.8.1998):
"...מסקנה זו עולה גם בקנה אחד עם הוראות חוק השכירות והשאילה, תשל"א - 1971, בו אין זכר ל"בעל נכס" אלא ל"משכיר". משמע, שאין המשכיר חייב להיות הבעלים. מסקנה זו גם עולה בקנה אחד עם חובתו של השוכר להחזיר את המושכר
למשכיר - ולא לבעל הנכס - בתום השכירות (סעיף 20(א) לחוק). הלכה פסוקה היא, כי אין השוכר רשאי להתכחש לעובדה שהוא קיבל את המושכר מידי המשכיר, כדברי כב' השופט ויתקון בע"א 350/75
נסים נ' פאשה..."
טענת הנתבעת ולפיה התובע הטעה ורימה אותה וכי היא לא ידעה שהדירה שייכת לעמידר, טעונה אף היא בירור ראייתי לגופו של עניין.